มารู้จักเอกสารสิทธิเกี่ยวกับ “ที่ดิน” กันดีกว่า |
|
ที่ดิน นับว่าเป็นทรัพย์สินที่มีค่า มีราคา และมีประโยชน์แก่มวลมนุษย์อย่างยิ่ง เช่น ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ใช้ในการเกษตรกรรม ใช้ในการอุตสาหกรรม ใช้เป็นหลักประกัน และอื่น ๆ นอกจากนี้ ที่ดินยังเป็นเครื่องแสดงฐานะความเป็นอยู่ ของแต่ละคนด้วยเหตุนี้มนุษย์จึงล้วนพยายามใฝ่หา ให้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินเป็นของตนเอง แม้ปัจจุบันที่ดินจะมีราคาแพงสักเพียงใดก็ตาม ก็จะพยายามทำงานให้ได้มาเพื่อจะได้แลกซื้อที่ดิน เป็นของตนเองสักแปลง | |
|
|
แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑)
แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑) คือ ใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่า ตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.๑ อีกแล้ว) ส.ค.๑ ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้เพียงแต่เป็นการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น ดังนั้นตามกฎหมาย ที่ดินที่มี ส.ค.๑ จึงทำการโอนกันได้เพียงแต่แสดงเจตนาสละการครอบครองและไม่ยึดถือพร้อมส่งมอบให้ผู้รับโอนไปเท่านั้น ก็ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว ผู้มี ส.ค.๑ มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) ได้ 2 กรณี คือ
กรณีที่ ๑ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ กรณีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ออกให้เป็นท้องที่ไป โดยจะมีการประกาศให้ทราบก่อนล่วงหน้า
กรณีที่ ๒ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) เฉพาะราย คือกรณีที่เจ้าของที่ดินมีความประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก็ให้ไปยืนคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่เฉพาะการออกโฉนดที่ดินนี้ จะออกได้ในพื้นที่ที่ได้สร้างระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดที่ดินไว้แล้วเท่านั้น
——————————————————————————–
ใบจอง (น.ส. ๒)
ใบจอง (น.ส.2 และ น.ส.2 ก.)
ใบจอง คือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งใบจองนี้จะออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งทางราชการจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราว ๆ ในแต่ละท้องที่และผู้ต้องการจับจองควรคอยฟังข่าวของทางราชการ
ผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน ๖ เดือนต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน ๓ ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจองและจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ ๗๕ ของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) หรือโฉนดที่ดินได้แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข)
- หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข) หมายความว่าหนังสือรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว
- น.ส. ๓ ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)
- น.ส. ๓ ก. ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้)
- น.ส. ๓ ข. ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอแล้ว (เจ้าพนักงานที่ดิน เป็นผู้ออก)
ใบไต่สวน (น.ส. ๕)
ใบไต่สวน คือหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ว สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้ ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แสดงว่าที่ดินนั้นนายอำเภอได้รับรองการทำประโยชน์แล้ว เมื่อจดทะเบียนโอนจะต้องจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก่อน แล้วจึงมาจดแจ้งหลังใบไต่สวน แต่ถ้าใบไต่สวนมีแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. ๑) หรือไม่มีหลักฐานที่ดินใด ๆ และเป็นที่ดินที่นายอำเภอยังไม่รับรองการทำประโยชน์ จะจดทะเบียนโอนกันไม่ได้ เว้นแต่เป็นการจดทะเบียนโอนมรดก
โฉนดที่ดิน
โฉนดที่ดิน คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย
ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน
- ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินยึดถือไว้เป็นหลักฐาน
- ทำให้เกิดความมั่นคงในหลักกรรมสิทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน
- ใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิในที่ดินของตนทั้งต่อรัฐและในระหว่างเอกชนด้วยกัน
- ทำให้รู้ตำแหน่งแหล่งที่ตั้ง ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง
- ทำให้สามารถป้องกันการบุกรุกขยายเขตครอบครองเข้าไปในที่ดินของรัฐ ซึ่งเป็นที่รกร้างว่างเปล่า ที่สงวนหวงห้าม ที่สาธารณประโยชน์ และที่ดินที่ทางราชการได้กันไว้เป็นเขตป่าไม้
- ทำให้สามารถระงับการทะเลาะวิวาท การโต้แย้ง หรือแย่งสิทธิในที่ดินหรือการรุกล้ำแนวเขตที่ดินซึ่งกันและกัน
- ทำให้ปัจจัยพื้นฐานในการผลิตทางเศรษฐกิจ มีความมั่นคงและมีผลเป็นการลดต้นทุนการผลิตด้วย
- ทำให้เกิดความรักและความห่วงแหนที่ดินของตน มีแรงจูงใจที่จะปรับปรุงและพัฒนาที่ดินของตนให้เกิดประโยชน์สูงสุด
- ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อ และกู้ยืมเงินเพื่อนำมาใช้เป็นทุนในการเพิ่มกำลังการผลิตและรายได้เพื่อยกฐานะความเป็นอยู่ให้สูงขึ้น
- ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน ประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยต่อพนักงานสอบสวน พนักงานอัยการ หรือศาล ฯลฯ
- การตรวจสอบหลักฐานสำหรับที่ดิน สำหรับที่ดินที่เป็นโฉนดกระทำได้โดยสะดวกรวดเร็วเป็นประโยชน์แก่บุคคลที่ประสงค์จะจำหน่าย จ่าย โอน เนื่องจากการโอนที่ดินที่มีโฉนดที่ดินไม่ต้องประกาศ เว้นแต่มรดก
- การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน เช่น การนำที่ดินไปซื้อขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน จำนอง ขายฝาก ฯลฯ จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
- การทำนิติกรรมเกี่ยวกับทีดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข) จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินตั้งอยู่ การทำนิติกรรมนั้น จึงจะมีผลตามกฎหมาย เว้นแต่ได้ยกเลิกอำนาจนายอำเภอเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะต้องไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
คำเตือน
เอกสารสำคัญทั้งหมดนี้แม้จะแสดงถึงการเป็นผู้มีสิทธิดีกว่าบุคคลอื่นแล้วก็ตาม ถ้าหากท่านปล่อยที่ดินให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ในที่ดิน กล่าวคือ ถ้าเป็นที่ดินที่โฉนดที่ดิน ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี และที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน ๕ ปีติดต่อกัน ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย หรือถ้าหากปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย โดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของโดยท่านไม่เข้าขัดขวาง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเป็นเวลา ๑๐ ปีติดต่อกันบุคคลที่เข้าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองได้ และที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข) ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง ๑ ปีเท่านั้น ท่านก็จะเสียสิทธิ ดังนั้นเมื่อที่ดินของท่านมีเอกสารสำคัญดังกล่าวอยู่แล้ว ก็ควรทำประโยชน์และดูแลรักษาให้เกิดประโยชน์สูงสุด ที่ดินก็จะเป็นของท่าน และเป็นมรดกที่มีค่าให้แก่ทายาทของท่านต่อไป
ที่มาข้อมูล : กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย
โฉนดที่ดิน กับ เอกสารสิทธิ์ ซื้อขายต่างกันอย่างไร
ในปัจจุบันยังมีความเข้าใจผิดอยู่มากเกี่ยวกับเรื่องของ โฉนดที่ดิน และ เอกสารสิทธิ์ ประเภทต่างๆ ในด้านการทำนิติกรรมและซื้อขายโอนต่างๆ โดยจริงๆแล้ว โฉนดที่ดิน นั้นถือเป็นหนึ่งในประเภทของ เอกสารสิทธิ์ แต่ในขณะเดียวกัน เอกสารสิทธิ์ที่ดิน มีหลายประเภท และบางประเภทนั้น ไม่สามารถซื้อขายโอน หรือทำนิติกรรมได้ ซึ่งทำให้เกิดข้อพิพาทและความเข้าใจผิดในการซื้อขายได้ เพื่อความกระจ่างว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินแบบไหนกันแน่ถึงจะสามารถ ซื้อขาย โอน และ ทำนิติกรรมได้ จึงได้รวบรวมข้อมูลประเภทของ เอกสารสิทธิ์ มาฝากกัน
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ที่สามารถ ซื้อขาย ทำนิติกรรมได้
1. โฉนดที่ดิน (น.ส.๔) ถือเป็นเอกสารที่แสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่สมบูรณ์ที่สุด สามารถใช้สิทธิประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่
2. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ คือ หนังสือที่ได้รับการรับรองจากเจ้าพนักงานว่า ที่ดินนั้นๆ ผู้มีสิทธิ์ในที่ดิน ได้ทำประโยชน์ในที่ดินตามเงื่อนไขแล้ว และเป็นที่ดินที่สามารถออกหนังสือรับรองได้ตามกฎหมาย โดยหนังสือรับรองการทำประโยชน์ มีด้วยกัน 3 ประเภท ได้แก่
– น.ส.๓ เป็นหนังสือรับรองที่ออกให้ผู้ครอบครองที่ดินทั่วไป สำหรับพื้นที่ที่ไม่มีระวาง โดยลักษณะเป็นแผนที่รูปลอยที่ไม่มีตำแหน่งที่ดินแน่นอน แต่รัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดเำเภอ โดยมีนายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกหนังสือรับรอง
– น.ส.๓ ก. หนังสือรับรองที่ดินที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีนายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกหนังสือรับรอง
– น.ส.๓ ข. หนังสือรับรองที่ดินที่ออกในพื้นที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ แต่รัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิอำนาจหน้าที่ของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอแล้ว โดยมีเจ้าพนักงานที่ดินเป็นผู้ออกหนังสือรับรอง
สำหรับหนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ หรือ น.ส.๓ ผู้ที่มีหนังสือรับรองเป็นเพียงผู้มีสิทธิครอบครองเท่านั้น ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรอง สามารถจดทะเบียนโอขายแก่บุคคลอื่นได้ แต่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย แต่สำหรับการจำนอง โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะแนะนำให้ไปเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินก่อน
3. ใบใต่สวน (น.ส.๕) คือ หนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ว ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ที่ไม่สามารถสามารถ ซื้อขาย ทำนิติกรรมได้
4.ใบจอง (น.ส.๒) ใบจอง คือ หนังสือที่ราชการออกให้เพื่อแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งจะมีการประกาศเปิดให้จับจองเป็นคราวๆในแต่ละท้องที่ไป ผู้ที่มีใบจองต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 6 เดือน และทำประโยชน์ต่อเนื่องเป็นเวลา 3 ปี โดยต้องทำประโยชน์ 75% ของที่ดิน จึงจะมีสิทธิ์นำใบจองมาขอ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ / น.ส.๓ ก. / น.ส.๓ ข.) และ โฉนดที่ดินได้ แต่ในขณะที่เป็น ใบจอง (น.ส.๒) จะไม่สามารถขายหรือโอนให้แก่บุคคลอื่นได้ เว้นแต่ตกทอดทางมรดก เท่านั้น
5.ส.ป.ก.4-01 เป็นสิทธิในการทำเกษตรกรรมและการจัดที่อยู่อาศัยในที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โดยแค่เป็นสิทธิ์ครอบครองที่ดินเพื่อทำเกษตรกรรมเท่านั้น ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ไม่สามารถซื้อขายโอนออกโฉนดได้ นอกจากตกทอดแก่ทายาทเพื่อทำเกษตรกรรมเท่านั้น
6.ส.ท.ก. เป็นหนังสือให้สิทธิ์ทำกินในเขตป่าไม้ ไม่สามารถซื้อขายโอนออกโฉนดได้ นอกจากตกทอดแก่ทายาทเพื่อทำเกษตรกรรมเท่านั้น
7.ภ.บ.ท.5 เป็นแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ไม่สามารถซื้อขายโอนได้
ที่มาข้อมูล : TerraBKK.com
เรื่องต้องรู้! ‘โฉนดที่ดิน’ ที่ถือครองเป็นแบบไหน?
มาดูที่ดินที่ถือครองกันว่าเป็นประเภทไหน มีสิทธิซื้อ ขาย หรือโอนเปลี่ยนมือหรือไม่ ก่อนที่จะถูกหลอก ที่สำคัญคือ หากไม่ได้ใช้ประโยชน์อาจถูกยึดคืนจากราชการ หรืออ้างสิทธิจากผู้ที่เข้ามาอยู่พื้นที่ของตัวเองได้ ใครเคยเป็นบ้าง พอได้ยินหรือพูดถึงเรื่อง “ที่ดิน” แล้ว งงกับชื่อย่อต่างๆ เต็มไปหมด ทั้ง ส.ค.1, น.ส.2, น.ส.3, ภ.ท.บ.5, ส.ป.ก., ส.ค.1 แล้วทั้งหมดนี้คือโฉนดที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของเราหรือไม่ แล้วที่ดินของเราสามารถซื้อขายได้หรือไม่ เราจะพามามาหาคำตอบว่า ประเภทที่ดินที่มีอยู่ในประเทศไทย ว่ามีกี่ประเภท อะไรบ้าง
กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย เกริ่นอธิบายความหมายไว้ว่า ที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่มีค่า มีราคา และมีประโยชน์แก่มวลมนุษย์อย่างยิ่ง เช่น ใช้เป็นที่อยู่อาศัย เกษตรกรรม อุตสาหกรรม หลักประกัน และอื่นๆ โดยประเภท หนังสือแสดงสิทธิที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน มี 5 ประเภท หรือสามารสังเกตได้ง่ายๆ จากตราครุฑด้านบนเอกสาร ที่จะมีสีแตกต่างกันไป ดังนี้
- น.ส.2 ใบจอง หรือหนังสือที่ทางราชการออกให้ แสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ที่ดินเป็น “การชั่วคราว” เท่านั้น ที่สำคัญคือ ที่ดินประเภทนี้ ทางราชการจัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน โดยจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราวๆ ไปในแต่ละท้องที่ “ไม่สามารถขาย จำนอง หรือโอนให้ผู้อื่นได้” ยกเว้นแต่ตกทอดทางมรดก ผู้ที่มีใบจองนี้ต้องเริ่มเข้าทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน และทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง และต้องใช้ที่ดินไม่น้อยกว่า 75% ถ้าทำตามเงื่อนไขทั้งหมดแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองมาออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) หรือโฉนดที่ดินได้ ถ้าหากว่าผู้ที่เข้าครอบครองไม่ได้ทำประโยชน์ตามเวลาที่กำหนด ทางราชการจะให้ผู้นั้นหมดสิทธิในที่ดิน และจะมอบ
- น.ส.3 -> ตราครุฑสีดำ, สีเขียว เป็น หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ค่อนข้างซับซ้อนและต้องทำความเข้าใจมากหน่อย เพราะมีการแตกออกเป็น 3 ประเภทย่อยๆ คือ
น.ส.3, น.ส.3 ข. -> ตราครุฑสีดำ ออกให้กับผู้ที่ครอบครองที่ดินทั่วๆ ไป เข้าทำประโยชน์ ไม่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ ดังนั้นจึงไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน สามารถซื้อ ขาย จำนองได้ แต่ต้องมีการรังวัดที่ดิน และรอประกาศจากราชการ 30 วัน
น.ส.3 ก. -> ตราครุฑสีเขียว หนังสือรับรองการทำประโยชน์เหมือนกับ น.ส.3, น.ส.3 ข. แต่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินชัดเจน สามารถขอออกโฉนดได้ทันที - โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 –> ตราครุฑสีแดง เป็น เอกสารกรรมสิทธิที่ชัดเจนที่สุด “สามารถซื้อ ขาย และจำนอง” ได้ถูกต้องตามกฎหมาย บางคนมักเรียกว่าโฉนดหัวแดง หรือครุฑแดง มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้รู้ตำแหน่งที่ตั้งชัดเจน รวมถึงมีรายละเอียดขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ที่ชัดเจน
- น.ส.5 ใบไต่สวน หรือหนังสือที่แสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ แต่สามารถโอนให้กันได้
สิ่งที่ต้องรู้และอย่าชะล่าใจ!
– หากปล่อยที่ดินให้รกร้างว่างเปล่า ไม่ทำประโยชน์ ถ้าเป็น “โฉนดที่ดิน” ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปีติดต่อกัน ที่ดินจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย
– หากปล่อยให้คนอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย และมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของ โดยที่เจ้าของที่ดินไม่เข้าไปขัดขวาง ถ้าเป็นโฉนดที่ดิน ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี คนที่เข้าครอบครองจะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้คนนั้นได้กรรมสิทธิในที่ดินและครอบครองได้
ส่วน ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) คนอื่นใช้เวลาแย่งครอบครองเพียง 1 ปีเท่านั้น ผู้ที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก็จะเสียสิทธิไปขณะเดียวกันก็ยังมี เอกสารสิทธิที่ออกโดยหน่วยงานอื่น อีกหลายรูปแบบ เช่น
- ส.ป.ก.4-01 -> ครุฑสีน้ำเงิน เป็น หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร เป็นเพียงการถือครองที่ดินเพื่อทำประโยชน์เท่านั้น จึงทำให้ผู้ถือครองจะไม่ได้กรรมสิทธิในที่ดิน และไม่สามารถขายหรือโอนได้ ยกว้นตกทอดทางมรดก ทั้งนี้หากผู้ที่ถือครองขาดคุณสมบัติหรือฝ่าฝืนกฎระเบียบ รวมถึงเสียชีวิตและไม่มีผู้มารับมรดกตกทอด ก็จะหมดสิทธิในการถือครองไป
- สทก. เป็น หนังสือสิทธิทำกินในเขตป่าสงวนแห่งชาติ หนังสืออนุญาตนี้ครั้งแรกจะได้เป็น สทก.1 ก สามารถเข้าไปทำประโยชน์ได้ชั่วคราว 5 ปี ครอบครัวละไม่เกิน 20 ไร่ ซึ่งกรมป่าไม้จะเป็นผู้ออกหนังสือให้ เมื่อครบกำหนดและทำถูกต้องตามเงื่อนไขต่างๆ สามารถต่ออายุหนังสือได้ ทางราชการจะเปลี่ยนเป็นหนังสือ สทก.2 ก แทน ซึ่งจะมีอายุ 5 ปี แต่ต้องเสียค่าธรรมเนียมไร่ละ 20 บาท
สำหรับครอบครัวที่ครอบครองที่ดินเกิน 20 ไร่ จะได้เป็นหนังสืออนุญาตให้ทำการปลูกป่าหรือไม้ยืนต้นภายในเขตปรับปรุงป่าไม้สงวนแห่งชาติ หรือ สทก.1 ข แต่การถือครองต้องไม่เกินครอบครัวละ 35 ไร่ อายุการอนุญาต 10 ปี และเสียค่าธรรมเนียมไร่ละ 20 บาท
โดยหนังสืออนุญาตนี้จะไม่ใช่กรรมสิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดิน ทำให้ไม่สามารถซื้อขายที่ดินได้ ยกเว้นตกทอดทางมรดกเท่านั้น และหากใครไม่ทำประโยชน์ติดต่อกัน 2 ปี ก็จะถูกเพิกถอนสิธิทำกินด้วย
- ภ.บ.ท.5 เป็นแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ หรือเรียกกันว่าภาษีดอกหญ้า โดยพื้นที่นี้เป็นที่ดินมือเปล่า แต่ไม่ใช่เอกสารสิทธิ เพราะเป็นเพียงเอกสารรับรองการเสียภาษี และอ้างอิงการครอบครองที่ดินเท่านั้น พูดง่ายๆ เหมือนเราไปเช่าที่ดินรัฐอยู่ ดังนั้นเจ้าของก็ยังเป็นของรัฐ ทั้งนี้ไม่สามารถซื้อขายได้ เพราะไม่มีกฎหมายรับรอง แต่ก็ยังมีการซื้อขายเปลี่ยนมือกันหากถามว่าจะนำไปออกเอกสารสิทธิได้หรือไม่? คำตอบก็คือ ทำได้ แต่จะเกิดขึ้นในกรณีที่รัฐบาลเรียกให้ผู้ถือครองนำมาออกเอกสารสิทธิเท่านั้น ที่สำคัญพื้นที่นั้นต้องไม่อยู่ในเขตของป่าไม้ ทหาร หรือกรรมสิทธิของคนอื่น ทั้งนี้หากตรวจพบเป็นพื้นที่ทับซ้อนป่าไม้ หรือที่ทหาร รัฐก็มีสิทธิเรียกคืนที่ดินดังกล่าว
- น.ค.3 เป็น หนังสือแสดงการทำประโยชน์ ออกโดยนิคมสร้างตนเอง โดยจะออกให้เฉพาะสมาชิกนิคมเท่านั้นเพื่อการครองชีพ ซึ่งจะได้กรรมสิทธิในการถือครอง ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ มีการกำหนดขอบเขตที่ชัดเจน โดยหลังจากครอบครองแล้ว 5 ปี มีสิทธินำหลักฐานไปยื่นขออก น.ส.3 หรือโฉนดได้ ซึ่งไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ ยกเว้นตกทอดทางมรดก
ที่มาข้อมูล : กรุงเทพธุรกิจ